Cómo vender una casa con hipoteca
Vender una casa hipotecada es una consulta cada vez más frecuente, especialmente en un mercado inmobiliario dinámico donde muchas personas cambian de vivienda sin haber terminado de pagar la anterior.
Ya sea por motivos personales, económicos o laborales, si estás pensando en vender tu propiedad y aún tienes hipoteca, aquí te explicamos cómo hacerlo paso a paso, sin complicaciones y con todas las opciones disponibles.
¿Se puede vender una casa con hipoteca?
Vender una vivienda todavía hipotecada es perfectamente legal en España siempre que la carga quede satisfecha por el vendedor o se traslade al comprador (subrogación).
No importa si la hipoteca es de tipo fijo, variable o mixta, la norma exige que el Registro de la Propiedad reciba el inmueble libre de cargas o con una nueva titularidad bancaria aprobada.
La práctica es habitual en diversas situaciones, como divorcios, traslados laborales o simples cambios de vivienda. Las entidades financieras están acostumbradas a estos procesos y suelen facilitar certificados de deuda (para que el vendedor pueda cancelar la hipoteca económicamente) y, llegado el caso, autorizar la subrogación del préstamo.
Pasos para vender una casa hipotecada – Cancelación total por el vendedor
Un requisito indispensable para que el vendedor pueda cancelar su hipoteca totalmente es que el precio de venta sea mayor al importe de la deuda hipotecaria.
Aunque el procedimiento se parece mucho al de una vivienda libre de cargas, hay trámites añadidos que conviene preparar con tiempo para evitar retrasos ante notaría y Registro. En Galgo Real Estate podemos aligerar estas gestiones y coordinar agendas con la entidad financiera.
Pasos en la venta de una vivienda con hipoteca:
- Pedir al banco el certificado de deuda pendiente (o “saldo vivo”).
- Negociar con la entidad si vas a cancelar totalmente, subrogar la hipoteca al comprador o recurrir a una hipoteca puente.
- Fijar la fecha de firma en notaría y coordinar la presencia (o poder) del apoderado bancario.
- Liquidar la deuda durante la firma: parte del precio se destina al banco y el resto se ingresa al vendedor.
- Cancelar la carga en el Registro de la Propiedad, o anotar la subrogación, con la escritura y el modelo 600 de AJD.
- Abonar gastos e impuestos: comisión de cancelación si procede, notaría, registro, AJD, plusvalía municipal y posible IRPF por ganancia patrimonial.
¿Te sientes perdido con tanto trámite?
Nuestro equipo especializado en ventas con hipoteca se encarga de todo: banco, notaría y papeleo.
¿Y si la deuda es mayor que el precio de venta?
Cuando el valor de mercado no cubre la hipoteca, la llamada “hipoteca en negativo”, tienes varias salidas: liquidar todo lo que puedas con el dinero de la compraventa y convertir la diferencia en un préstamo personal, negociar una quita o pactar un plazo extra con el banco. Cada alternativa implica costes diferentes y exige un análisis de tu capacidad de pago futura.
Opciones alternativas a la cancelación total
No siempre compensa extinguir la hipoteca el mismo día de la venta. Estas dos fórmulas evitan la amortización anticipada y pueden reducir costes según tu situación:
Subrogación al comprador
El nuevo propietario asume tu préstamo con idénticas condiciones. El banco estudia su solvencia y, si la aprueba, se firma un cambio de titular en notaría. El vendedor se ahorra la comisión de cancelación y el comprador evita los gastos de constitución de una hipoteca nueva.
Hipoteca puente
Ideal si planeas comprar otra vivienda antes de vender la actual. La entidad agrupa ambos préstamos de forma temporal y concede un periodo de carencia parcial, de modo que pagas una única cuota reducida hasta que cierres la venta definitiva.
¿Qué pasa si vendo mi casa hipotecada?
Una de las dudas más habituales es si se puede vender una casa sin cancelar la hipoteca. La respuesta es no, para que el nuevo propietario reciba la vivienda sin cargas, es necesario cancelarla en notaría o subrogarla a su nombre, con la autorización del banco.
En cuanto a los costes asociados a cancelar una hipoteca, lo habitual es asumir una comisión de cancelación anticipada, del 0 % al 2 % según contrato de la hipoteca, además de los gastos notariales, registrales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). A esto se suma la plusvalía municipal, que paga el vendedor, y el posible IRPF si existe ganancia patrimonial.
Como ya hemos visto, si el comprador desea asumir tu préstamo, la subrogación es una opción válida siempre que la entidad financiera apruebe la operación.
Si vendes por encima de la deuda, cancelas el préstamo, registras la cancelación y te quedas con el excedente, descontando impuestos y gastos. Si vendes por debajo, la diferencia sigue siendo responsabilidad tuya; tendrás que pactar con el banco cómo abonar la cantidad pendiente (nuevo préstamo, quita o aval adicional).
Vender una vivienda hipotecada no solo es posible, sino perfectamente factible si conoces los pasos y las gestiones de los trámites con tu entidad financiera. Ya sea cancelando, subrogando o utilizando una hipoteca puente, hay soluciones para casi todos los casos.
