¿Qué impuestos hay que pagar al vender una casa?

Vender una vivienda no solo implica encontrar comprador y cerrar un buen precio. Para muchos propietarios, uno de los principales puntos de incertidumbre es descubrir después de la venta que los impuestos eran más altos de lo esperado o haber cometido algún error en su cálculo que pueda generar problemas con Hacienda.

Hay que tener en cuenta los impuestos asociados a la venta de una vivienda, pero con la información adecuada es posible planificarlos con antelación y evitar sorpresas o imprevistos.

En esta guía te explicamos de forma clara y práctica qué impuestos se pagan al vender una vivienda y cómo afectan realmente al dinero que vas a recibir.

Si quieres saber cuánto dinero te quedará realmente tras impuestos al vender tu vivienda en Valencia, además de gestionar todo el proceso de venta, en Galgo Real Estate también nos encargamos de analizar tu caso y estimar de forma aproximada los impuestos y gastos asociados a la operación. Así podrás saber desde el principio cuánto dinero vas a obtener realmente, evitando incertidumbres y tomando decisiones con total seguridad antes de poner tu vivienda en el mercado.

Impuesto sobre la ganancia patrimonial (IRPF)

Este es el principal impuesto que debe pagar un propietario al vender una vivienda, ya que grava el beneficio real obtenido entre el precio de compra y el precio de venta.

¿Cuánto se paga?

La ganancia obtenida se integra en la base del ahorro del IRPF y tributa por tramos.

• 19% sobre los primeros 6.000 € de ganancia.
• 21% entre 6.000 € y 50.000 €.
• 23% entre 50.000 € y 200.000 €.
• 27% entre 200.000 € y 300.000 €.
• 28% sobre la parte que supere los 300.000 €.

Algo importante que muchos propietarios no tienen en cuenta

Este impuesto no se calcula sobre el precio total de venta, sino únicamente sobre la ganancia obtenida.

De forma simplificada:

Precio de venta − Precio de compra − Gastos deducibles = Ganancia patrimonial

Entre los gastos que pueden reducir la ganancia se encuentran:

• Gastos de notaría de la compra.
• Reformas y mejoras justificadas.
• Honorarios de la agencia inmobiliaria.
• Gastos de cancelación de hipoteca.

Posibles exenciones

Existen situaciones en las que este impuesto puede reducirse o incluso no pagarse.

• Reinversión en una nueva vivienda habitual.
• Venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
• Determinados supuestos de pérdida patrimonial.

Este es, probablemente, el impuesto que más influye en el resultado económico final de una venta. Dos viviendas vendidas por el mismo importe pueden generar impuestos completamente diferentes dependiendo de cuándo se compraron, cuánto costaron y las inversiones realizadas durante los años de propiedad.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto que cobra el Ayuntamiento y grava el incremento del valor del suelo desde que adquiriste la vivienda hasta el momento de venderla.

Aunque tradicionalmente debía pagarse prácticamente en todos los casos, la normativa actual ha cambiado para evitar situaciones en las que no existía un incremento real del valor del inmueble.

El importe depende principalmente de:

• El valor catastral del suelo.
• Los años que has sido propietario de la vivienda.
• El método de cálculo aplicable en cada caso.

En Valencia, la cantidad puede variar considerablemente según la ubicación del inmueble y el tiempo que ha permanecido en propiedad, por lo que resulta recomendable calcular una estimación antes de iniciar la venta.

Una diferencia de varios miles de euros en este impuesto puede modificar de forma importante el beneficio final obtenido por el propietario.

Por ello, antes de poner una vivienda en el mercado conviene analizar todos los impuestos asociados para conocer cuánto dinero recibirás realmente después de la venta.

Otros posibles costes fiscales al vender una vivienda

Aunque el IRPF y la plusvalía municipal son los impuestos principales, existen otras situaciones que pueden afectar fiscalmente a la operación.

• Regularización de deducciones aplicadas anteriormente.
• Revisión de ayudas o beneficios fiscales obtenidos.
• Tributación específica cuando la vivienda no es la habitual.

No siempre serán aplicables, pero conviene revisarlos antes de cerrar la compraventa.

El error más común: vender sin calcular los impuestos antes

Muchos propietarios venden su vivienda pensando únicamente en el precio de venta y descubren meses después que deberán pagar bastante más de lo que esperaban en su declaración de la renta o mediante la plusvalía municipal.

Normalmente esto ocurre por alguno de estos motivos:

• No calcular previamente la ganancia patrimonial.
• No tener en cuenta la plusvalía municipal.
• Desconocer las posibles exenciones fiscales.

El resultado suele ser una importante reducción del beneficio obtenido en la venta y una sensación de haber tomado decisiones sin disponer de toda la información necesaria.

¿Cuánto dinero te queda realmente al vender una casa?

Aunque depende de cada operación, los impuestos y gastos pueden reducir de forma considerable el importe final que recibe el propietario.

Por eso es recomendable realizar una estimación antes de poner la vivienda en venta, no solo para conocer el precio de mercado, sino también para saber cuánto dinero llegará realmente a tu bolsillo una vez descontados impuestos y gastos.

Conclusión

Los impuestos que se pagan al vender una vivienda no tienen por qué convertirse en un problema si se conocen con antelación y se planifican correctamente.

El verdadero riesgo no es pagarlos, sino descubrir demasiado tarde que el beneficio obtenido es muy inferior al que esperabas.

Con una estimación previa podrás tomar decisiones con tranquilidad, fijar un precio adecuado y vender sabiendo exactamente cuál será el resultado económico de la operación.

Si estás pensando en vender tu vivienda en Valencia, en Galgo Real Estate podemos ayudarte a calcular de forma aproximada los impuestos y gastos asociados para que afrontes todo el proceso con seguridad y sin incertidumbre.