Hoe een huis met een hypotheek te verkopen
Het verkopen van een huis met een hypotheek is een steeds vaker gestelde vraag, vooral in een dynamische vastgoedmarkt waar veel mensen van woning veranderen zonder de vorige volledig te hebben afbetaald.
Of het nu om persoonlijke, economische of werkgerelateerde redenen is, als je erover denkt je eigendom te verkopen en je hebt nog een hypotheek, leggen we hier stap voor stap uit hoe je dit zonder complicaties kunt doen, met alle beschikbare opties.
Kun je een huis met een hypotheek verkopen?
Het verkopen van een woning die nog onder hypotheek staat is volkomen legaal in Spanje, zolang de last wordt voldaan door de verkoper of wordt overgedragen aan de koper (subrogatie).
Het maakt niet uit of de hypotheek vast, variabel of gemengd is; de wet vereist dat het Kadaster het onroerend goed ontvangt vrij van lasten of met een nieuwe goedgekeurde bankeigendom.
Deze praktijk is gebruikelijk in verschillende situaties, zoals echtscheidingen, werkverhuizingen of eenvoudige woningwisselingen. Financiële instellingen zijn gewend aan deze processen en verstrekken meestal schuldcertificaten (zodat de verkoper de hypotheek financieel kan annuleren) en, indien nodig, autoriseren ze subrogatie van de lening.
Stappen om een huis met hypotheek te verkopen – Volledige annulering door de verkoper
Een essentiële vereiste voor de verkoper om zijn hypotheek volledig te kunnen annuleren is dat de verkoopprijs hoger is dan het hypotheekschuldbedrag.
Hoewel de procedure sterk lijkt op die van een eigendom vrij van lasten, zijn er aanvullende procedures die van tevoren moeten worden voorbereid om vertragingen bij de notaris en het Kadaster te voorkomen. Bij Galgo Real Estate kunnen we deze procedures stroomlijnen en agenda's coördineren met de financiële instelling.
Stappen bij de verkoop van een woning met hypotheek:
- Vraag het certificaat van openstaande schuld (of "uitstaand saldo") aan bij de bank.
- Onderhandel met de instelling of je volledig zult annuleren, de hypotheek overdragen aan de koper, of een overbruggingshypotheek gebruiken.
- Stel de ondertekeningsdatum bij de notaris vast en coördineer de aanwezigheid (of volmacht) van de bankvertegenwoordiger.
- Verrefen de schuld tijdens ondertekening: een deel van de prijs gaat naar de bank en de rest wordt gestort bij de verkoper.
- Annuleer de last bij het Kadaster, of registreer de subrogatie, met de akte en formulier 600 voor AJD.
- Betaal uitgaven en belastingen: annuleringscommissie indien van toepassing, notaris, kadaster, AJD, gemeentelijke meerwaarde, en mogelijke inkomstenbelasting op vermogenswinsten.
Voel je je verloren met zoveel procedures?
Ons team gespecialiseerd in hypotheekverkoop regelt alles: bank, notaris en papierwerk.
Wat als de schuld groter is dan de verkoopprijs?
Wanneer de marktwaarde de hypotheek niet dekt, de zogenaamde "onderwater hypotheek", heb je verschillende opties: verrefen alles wat je kunt met het geld uit de verkoop en zet het verschil om in een persoonlijke lening, onderhandel over schuldkwijtschelding, of spreek extra tijd af met de bank. Elke alternatief brengt verschillende kosten met zich mee en vereist een analyse van je toekomstige betalingscapaciteit.
Alternatieve opties voor volledige annulering
Het loont niet altijd om de hypotheek op dezelfde dag als de verkoop af te lossen. Deze twee formules vermijden vervroegde aflossing en kunnen kosten verlagen afhankelijk van je situatie:
Subrogatie aan de koper
De nieuwe eigenaar neemt je lening over met identieke voorwaarden. De bank bestudeert hun solvabiliteit en, indien goedgekeurd, tekent een eigendomsoverdracht bij de notaris. De verkoper bespaart de annuleringscommissie en de koper vermijdt de kosten van het vestigen van een nieuwe hypotheek.
Overbruggingshypotheek
Ideaal als je van plan bent een ander huis te kopen voordat je het huidige verkoopt. De instelling groepeert beide leningen tijdelijk en verleent een gedeeltelijke aflossingsvrije periode, zodat je een enkele verminderde afbetaling doet tot je de definitieve verkoop afrondt.
Wat gebeurt er als ik mijn huis met hypotheek verkoop?
Een van de meest voorkomende twijfels is of je een huis kunt verkopen zonder de hypotheek te annuleren. Het antwoord is nee; opdat de nieuwe eigenaar de woning zonder lasten ontvangt, is het noodzakelijk om deze bij de notaris te annuleren of op hun naam te subrogeren, met banktoestemming.
Wat betreft de kosten verbonden aan het annuleren van een hypotheek, is het gebruikelijk om een vervroegde annuleringscommissie aan te nemen, van 0% tot 2% volgens het hypotheekcontract, naast notariële uitgaven, kadasterkosten en de Belasting op Gedocumenteerde Juridische Akten (formulier 600). Dit wordt toegevoegd aan de gemeentelijke meerwaarde, die de verkoper betaalt, en mogelijke inkomstenbelasting bij vermogenswinsten.
Zoals we al hebben gezien, als de koper je lening wil overnemen, is subrogatie een geldige optie mits de financiële instelling de operatie goedkeurt.
Als je boven de schuld verkoopt, annuleer je de lening, registreer je de annulering en houd je het overschot, minus belastingen en uitgaven. Als je eronder verkoopt, blijft het verschil jouw verantwoordelijkheid; je zult met de bank moeten afspreken hoe het uitstaande bedrag te betalen (nieuwe lening, schuldkwijtschelding, of aanvullende garantie).
Het verkopen van een huis met hypotheek is niet alleen mogelijk, maar volkomen haalbaar als je de stappen en procedures kent voor het omgaan met je financiële instelling. Of je nu annuleert, subrogeert, of een overbruggingshypotheek gebruikt, er zijn oplossingen voor bijna alle gevallen.
